Ley de Propiedad Horizontal Actualizada

La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, más conocida como Ley de propiedad horizontal, es el conjunto de normas y directrices que regula una comunidad de propietarios. En este sentido, establece cuáles son los derechos y las obligaciones que una persona tiene cuando se convierte en propietaria de una vivienda. ¡Algo fundamental para la correcta convivencia entre todos! 

La ley surge para ampliar el artículo 396 del Código Civil, en el que se detalla que “los diferentes pisos y locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la vía pública, podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio”. En este punto, se hace referencia al suelo, cimentaciones, elementos estructurales, balcones, patios… 

En este artículo, queremos explicarte todos los detalles sobre qué recoge la Ley de propiedad horizontal, por qué se da una copropiedad obre los elementos comunes del inmueble, qué figuras gobiernan en una comunidad de vecinos, los derechos y las obligaciones de estos o cómo se recogen las posibles modificaciones en la comunidad. ¿Nos acompañas a saber más? 

Figuras que gobiernan en una comunidad de vecinos según la ley de propiedad  

La Ley de propiedad horizontal detalle cuáles son las figuras que gobiernan en una comunidad de vecinos. Esto también se conoce como órganos de gobierno y son indispensables para el correcto funcionamiento del conjunto de viviendas. Son, principalmente, tres: 

• Comunidad o junta de propietarios: formada por todos los propietarios. Entre sus responsabilidades principales, encontramos el nombramiento del presidente, aprobar presupuestos y cuentas, aprobar estatutos de la comunidad… 

• Presidente/a: Este es elegido por la junta de propietarios y se encarga de representar a todos los titulares. Junto a él, solemos encontrar la figura del vicepresidente/a, que se ocupa de realizar funciones delegadas y de asesoramiento.  

• Administrador/a: esta figura puede estar ejercida por un vecino o por personal externo. Además, puede cumplir también funciones de secretario. Se ocupa, entre otras cosas, de velar por la convivencia, preparar un plan de gastos, ejecutar acuerdos… 

Derechos y obligaciones de los propietarios según la ley de propiedad horizontal 

Según relata la propia ley, “el sistema de derechos y deberes en el seno de la propiedad horizontal aparece estructura en razón de los intereses en juego”. En general, los derechos y deberes se establecen en dos principios básicos: “conservación del edificio y en la subsistencia del régimen de propiedad horizontal, que requiere una base material y objetiva”. Así, mantener el edificio en condiciones óptimas es, tanto una obligación como un derecho para los propietarios. 

Por un lado, en cuanto a los derechos de los propietarios según la ley de la propiedad horizontal, encontramos: 

• Derecho a disponer libremente de su derecho de propiedad: puede vender o alquilar el inmueble cuando desee. 

• Derecho al uso y disfrute de las zonas comunes y de sus inmuebles. 

• Derecho a realizar obras en el interior de su inmueble, siempre que no se ponga en riesgo la seguridad del edificio.  

• Derecho a participar en las decisiones que se tomen por parte de la junta de propietarios.  

Por otro lado, en cuanto a las obligaciones de los propietarios según la ley de propiedad horizontal, encontramos: 

• Deber de hacer frente a los gastos comunes de la comunidad de vecinos, sean los que sean.  

• Deber de respetar las normas establecidas para lograr una convivencia óptima.  

• Deber de mantener a salvo y en buen estado los elementos comunes del inmueble. 

Mantener una comunicación efectiva es tanto un derecho como un deber de los propietarios en su comunidad de vecinos.  

Derechos de las personas con discapacidad en la comunidad de vecinos 

Una duda frecuente sobre la Ley de propiedad horizontal es si contempla, en algunos de sus artículos, los derechos de las personas con discapacidad en la comunidad de vecinos. En concreto, hace alusión en varias ocasiones y todas ellas son para garantizar el uso y acceso correctos de las personas con estas condiciones a su comunidad de vecinos.  

En este sentido, se hace hincapié en la obligación que tienen las comunidades de vecinos de realizar las obras y reformas necesarias para facilitar el acceso y uso adecuado de las instalaciones a personas con discapacidad, como pueden ser ascensores o rampas.  

¿Se necesita la aprobación de todos los vecinos para hacer una obra o cambio en la comunidad? 

Otra duda frecuente sobre el funcionamiento de las comunidades de vecinos es la de si, realmente, se necesita la aprobación de todos los vecinos para hacer una obra o una modificación en la comunidad. ¡Veamos! 

Normalmente, para la mayoría de las votaciones de obras o modificaciones de la comunidad, se requiere del voto a favor de las tres quintas partes del total de los propietarios. La Ley indica que esto representa las tres quintas partes de las cuotas de participación. Esta mayoría es válida para votaciones como, por ejemplo, el establecimiento o supresión de servicios de portería, vigilancia… 

Sin embargo, el porcentaje de aprobación varía dependiendo del tipo de obra o modificación a realizar. Por ejemplo, para otras votaciones, es necesaria la mayoría del total de los propietarios y, para aquellas que no están reguladas en el artículo 17 de la ley, la unanimidad. Por ejemplo, la unanimidad es necesaria para modificar los estatutos de la comunidad, asignar nuevas cuotas de participación o alterar la estructura del edificio. 

Cambios en el edificio que no guarden la estética 

En el caso concreto de los cambios en el edificio que no guardan la estética, suelen estar regulados de manera independiente e, incluso, suelen requerir la aprobación por parte de la comunidad de propietarios.  

Esto puede variar según la comunidad y según el tipo de modificación. 

Ley de propiedad horizontal actualizada: Últimas modificaciones  

La Ley de propiedad horizontal, como cualquier otra, no es estática, sino que va introduciendo modificaciones para adaptarse a la nueva realidad de la sociedad. Por ello, con el paso del tiempo, ha ido incluyendo actualizaciones que dan lugar a comunidades de vecinos más modernas y flexibles. ¿Quieres conocer algunas de las últimas modificaciones de la Ley de propiedad horizontal? ¡Vamos! 

La última modificación se produjo en 2023 y estaba enfocada, principalmente, en hacer frente a los efectos de la sequía y a la adaptación ante el conflicto en Ucrania y Oriente Próximo. Como ves, una ley que se adapta al día a día de la sociedad.  

Asimismo, entre las modificaciones más recientes de la Ley de Propiedad Horizontal, se han incluido aspectos como la accesibilidad para personas con discapacidad, la eficiencia energética y la digitalización de la comunicación y los procesos administrativos dentro de las comunidades de propietarios. 

¿Puede desaparecer la propiedad horizontal de un edificio o comunidad? 

La Ley de propiedad horizontal es la que rige el funcionamiento de todas las comunidades de vecinos en España, por lo que no: no es posible que esta ley deje de existir en una de ellas.  

Sin embargo, sí puede desaparecer en caso de que el edificio sea demolido y, por tanto, deje de existir una comunidad de vecinos como tal. 

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